http://www.pyaya.com

为什么要“去房地产化”

  按照定义,产业地产,是以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营。

  2018年中央经济工作会议中关于产业地产和特色小镇发展中强调,“要推进中国制造向中国创造转变、中国速度向中国质量转变、制造大国向制造强国转变。大力培育新动能,强化科技创新,推动传统产业优化升级,培育一批具有创新能力的排头兵企业。”

  产业地产因其与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值同步发展协同性,愈发受到重视。十三五规划的出台与城市化的推进给产业地产提供了巨大的推动力,产业地产已成为政府、企业、资本关注的焦点,包括传统房企、金融机构、实体企业、甚至互联网企业纷纷投身产业地产的开发与打造中。

  事实上,产业地产并不是“产业+地产”这么简单的组合,至少只有房企是肯定不够的。

  在前瞻网的归类,中国产业地产发展经历了四个大阶段:1978年是产业地产孕育、探索阶段;1982年-1992年国内开发区开始快速发展;1992年-2002年产业地产进入矛盾与探索期;2002年进入国内产业地产密集开发阶段。

  目前,产业地产发展现状从原来以生产企业为主的工业园模式,正不断扩展内涵与外延,各类文化创意产业园、物流园、总部基地、产业综合体等新形态不断涌现。

  不同于住宅和商业地产,产业地产的客群是产业链上下游的企业用户,住宅的客群是个人和家庭,商业地产的客群则是商户和个人投资者。产业地产的服务对象不仅仅有空间、功能、设备上的硬性需求,还具有很多政策、产业环境、人才、服务上的软性需求,因此,产业地产对于投资、招商、运营的专业化要求更高。

  2012年之前,大多数产业园区都是政府主导和经营,这一模式的优点是,从土地到资金再到招商都可以由当地政府依照规划,按部就班进行,好管省心;但缺点是脱离市场,容易出现经营不良和烂尾等情况。

  当然,房企也不见得就能应付的来。虽然园区的开发与运营中,建设者与生产者会释放大量的消费需求,带来商业配套和住宅配套,但对于园区的运营,除了前期土地开发环节房企十分擅长,剩下中期的建设与招商、后期的运营和服务,对开发商来说,都是新领域。

  2011年之后,随着房地产调控力度加强,以及制造业升级转型的需要,产业地产突然成为房地产领域新宠。万科、龙湖、绿地、富力、合生创展等传统房地产开发商纷纷涉足产业地产。

  以万科为例。2012年底,万科与美景集团成立郑州万科美景有限公司,万科占51%股份,美景持股49%,美景集团将旗下七个住宅、写字楼和科技园项目注入合资新公司,美铭产业园交到万科手里。但是随后,传出该项目因用地系科研性质,面临无法分割乃至无法经营的政策壁垒,当时有媒体称两栋高层建筑已经封顶,工程陷入停滞。到了2016年,万科将美铭科技园还给了美景,宣告在郑州第一个产业园区项目经营的失败。

  除了郑州美铭科技园,2016年万科东莞769文化创意产业园,也曾被“商户”围攻。按照当时的媒体的报道看,虽然2014年万科方面就称入住率超过70%,但在开园前,整个园区都十分萧条,万科方面承诺的大型餐饮、电影协会都没有兑现。另一方面,园区顾客十分稀少,商铺每个月高达4万的租金,店铺营业额不超过7000。

  “房地产公司做特色小镇,基本上失败的概率是90%。”深圳华侨城文化集团总经理胡梅林2018年接受采访时说道。

  从国外的经验看,制造业涉足房地产并不是新鲜事儿,早在工业革命时期,就有伴随大公司发展出来的“公司镇”,比如生产豪华火车车厢的Pullman,在芝加哥地区就形成了著名的工业镇。

  上海证券的一份分析报告认为:产业地产符合经济发展方向和房地产调控方向,因而得到了较多支持,产业园区对地方经济的贡献十分明显,而开发区不仅在产业集群化进程中扮演着日益重要的角色,还有利于解决当地就业、增加地方税收、推高土地出让价格,以及对周边地区发挥示范和溢出效应。

  在这个过程中,企业配套的“产业链”带来就业和GDP,又有支持“实体经济”、“促进制造业升级”的故事可以讲,很自然成为各地政府选择合作伙伴时的优先项。

  实体制造业,尤其家电企业其实很早就有涉足地产,但大多和自己的办公楼有关。

  创维跟房产沾边的时间最早,其创始人黄宏生早在1992年就开始在香港炒楼,“创维”这个公司正是用这一年赚到的炒楼钱办起来的。

  黄宏生的经营哲学一直是“彩电为体,地产为用”,早年投资3亿建造的18层高的“创维数字研究中心”大楼,从建成之日起,就是大半出租,小半留用,算是创维在商业地产上的成功尝试。2003年,黄宏生还曾宣布要在南京投资20个亿向商业地产进军。

  不过这些顶多算是“地产生意”,和真正的“产业地产”还差的很远。只不过过去的20年,地产的利润实在太高,所以,不少制造业企业,都曾涉足地产。

  比创维稍晚的海信,涉足房地产的时间是1995年,恒大集团这时候还没有成立。而其他大部分国企背景的家电企业,做房地产的时间大都是2000年之后,差不多跟房改同期,海尔是2002年,TCL是2004年,长虹是2005年,早年是集体企业的美的,其掌舵人何享健倒是最早在1998年就参与开发了顺德北滘镇海岸花园。包括去年转型的康佳,也在2001年左右,和母公司华侨城集团合作投资了部分项目。

  而这些业务看起来和房企做的事情并无差别,“买地、建房、售楼”,实体制造业在此领域的竞争力自然也不会太高。

  根据21世纪经济报道整理的数据,2018年年末,上海、北京、天津常住人口城镇化水平最高,均在80%以上;广东、江苏、浙江、辽宁等东部地区的城镇化率在70%左右;云南、甘肃、贵州、西藏城镇人口比重低于50%。

  城市,尤其是一二线城市留给房企的空间已经不多,更何况是实体制造业的房产投资。

  再加上“房住不炒”方针的确立,使依靠房地产拉动经济的模式几近结束,甚至房企都开始改名及转型时,产业地产给制造型企业留了一扇门。

  不同于住宅类地产“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式,产业地产的培育和发展需要较长的周期,同时,资金投入大、产业招商、园区运营服务等各方面与原有的住宅和商业地产有本质上的差别。

  根据wind数据统计,如下图所示,家电行业毛利率与净利率,在经历过2011到2014年的一波上涨后,已经连续3年分别徘徊在8%和7%之间。

  虽然短期看,产业地产的回报比住宅和商业地产低,但长远的看,产业地产不仅有多种盈利模式,更能和地方财政互惠互利,入驻企业持续的税收比房产交易的一锤子买卖,更细水长流。同时,商铺、公寓、酒店等配套设施,虽然对运营的专业程度有一定要求,但风险较小,不怕调控,有持续的现金流,而且如果运营情况良好,资产增值和资产证券化,都大有可为。

  在该领域,制造型企业有机会和房企一较高下的。一方面,入驻园区内的企业,能够带动就业和人口迁入,同时,也能带动园区周边的经济发展,比如餐饮、娱乐等,另一方面,产业集聚优势、区位发展,能够对城市功能进行提升,促进城市的繁荣和提升。

  参照实体企业的1个工作岗位间接带动周边3个人的就业,比如餐饮、商超服务等,制造业所带动经济和人口迁入,可能比互联网高新企业更大。按照网易新闻今年3月的报道,四川遂宁康佳电子科技产业园预计能为遂宁带来销售收入200亿元、利税10亿元以及解决2万人就业,数量甚至超过了上海特斯拉超级工厂,当时,对标美国加州弗里蒙特特斯拉工厂超过1万名的员工,预计上海工厂也是近万名人口流入。

  去年夏天康佳就做出了战略转型的决定,确定了“产业产品业务群,科技园区业务群,平台服务业务群,投资金融业务群”四大业务集群。

  根据一季度财报,康佳在过去10个月中,科技园区业务群进展迅速,截止一季度,宜宾康佳高科技产业园、滁州康佳智能家电及装备产业园项目均已启动开工建设工作;康佳新零售总部项目已成立项目公司;遂宁康佳电子科技产业园已举行开工仪式,并持续推进项目建设;而东莞科技产业园前期已完成与政府投资协议的签订,第一季度已完成建设用地规划及竞拍条件设定工作。

  在制造业升级压力加大和房地产持续调控、持续火爆的矛盾中,这两种产业常常被对立起来,极端的说法甚至有“房地产不死,制造业不会有希望”,其实,中国60%的制造业是跟房地产相关的,房地产的“热”和制造业的“冷”都是结果,它们不该被非此即彼的对立起来。

郑重声明:本文版权归原作者所有,转载文章仅为传播更多信息之目的,如作者信息标记有误,请第一时间联系我们修改或删除,多谢。