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今天房地产关键数据出炉楼市转凉了

  今天(7月15日)上午,国家统计局公布了我国上半年宏观经济运行情况和主要经济数据。

  上半年国内生产总值450933亿元,按可比价格计算,同比增长6.3%。分季度看,一季度同比增长6.4%,二季度增长6.2%。

  2019年1—6月份,全国房地产开发投资61609亿元,同比增长10.9%,增速比1—5月份回落0.3%。其中,住宅投资45167亿元,增长15.8%,增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。

  我之前在《房地产面临拐点!接下来,炒股还是买房?》中提到过住宅用地成交总建筑面积数据的下滑,以及一至四线城市的土地成交累计增速见顶回落。

  现在回过头,再结合刚刚公布的上半年和7月份楼市数据,你会发现这些都正在变成事实。如果你关注我的文章的线月份开始,国内的房地产政策已经面临拐点,考虑到现在的房地产数据有一定的滞后性,小阳春的消失很有可能在5月份就已经开始了。

  1、2019年1—6月份,全国房地产开发投资同比增长10.9%,增速比1—5月份回落0.3%。

  2、2019年1—6月份,全国固定资产投资(不含农户)299100亿元,同比增长5.8%。

  解读:房地产开发投资连续两个月下降,说明不是偶然现象,过去的经验证明,房地产开发投资一般是作为房地产调控松紧的重要参考,房地产开发投资高位回落一方面说明官方房地产调控取得成效,另一方面也说明未来房地产调控太过于收紧的空间有限,否则会影响固定资产投资。

  2、1—6月份,住宅销售面积下降1.0%,办公楼销售面积下降10.0%,商业营业用房销售面积下降12.3%。其中,住宅销售额增长8.4%,办公楼销售额下降12.5%,商业营业用房销售额下降10.0%。

  解读:之前我在文章《未来几年,这类房子风险最大?》中提到过深圳部分写字楼空置的风险,现在看来这并不是局部现象。

  由于楼市小阳春,住宅楼在加杠杆的同时,写字楼全面回落,无论是销售面积还是销售额,写字楼和商业营业用房都下降10%,未来这类的房子确实比较麻烦。

  3、1—6月份,房地产开发企业到位资金84966亿元,同比增长7.2%,增速比1—5月份回落0.4个百分点。

  解读:数据越少,事越大。到位资金情况意味着融资情况,虽然环比只下跌0.4%,但是相比1-4月份的8.9%相比回落较多。显然,现阶段以及未来,房企的日子并不会好过。

  7月份以来,楼市调控收紧使得因城施策被贯彻得更加彻底,西安、苏州等热点城市接连被“点名”,更重要的是,银保监会和发改委也对房地产信托和海外融资动手了,房企融资全面受限。

  7月初,银保监会要求部分信托公司控制房地产信托业务增速,提高风险管控水平。

  7月12日,发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

  连续两剂猛药,对楼市的影响不言而喻,相比之前的的调控政策,这种对资金的限制似乎是对房地产资金的又一次釜底抽薪。对于未来房企和楼市的融资,我想以下两点最值得关注:

  1、收紧房企融资更多是针对土地。2016年10月以后楼市全面收紧,部分房企利用境外债进行融资,2017年境外债发行规模为2898亿元,同比大幅增长396%。2018年二季度和四季度同比又大增,直到今年5月份出现环比下降89%,同比下降62%,走弱趋势愈加明显。

  不过,近期收紧房企融资我想主要是针对土地。上半年,土地溢价率环比上涨了5%,较去年下半年明显回暖。一二线城市土地成交量同比分别上涨了20%和9%,三四线收缩明显。总体来看,全国300城经营性土地成交建筑面积达到9.5亿平方米,同环比分别下跌13%和28%。

  很明显,上半年土地成交呈现缩量上涨的态势,但这种上涨并不健康。所以基于定向调控,收紧房企融资政策也与“因城施策”一致,更多体现为结构化调控,比如点名“部分”信托公司,而非全部,也就是说为了控制部分城市土地市场过热而采取的措施。从过去几年来看,每当收紧融资时,也是土地市场过热之时。

  2、中小房企面临更大压力。一方面,收紧融资短期内影响有限,但长期很明显,所以未来的拿地数据可能会更难看,甚至出现一波降价促销小高潮。另一方面,对融资渠道不多的中小房企影响很大,因为同样是加速去库存和销售回款,中小房企的压力会更大。我们从根据房企融资集中度可以看出一些信息。克而瑞数据显示,2019上半年房企融资集中度(TOP30房企融资总额/95家典型房企融资总额)为65%。虽然目前该数据与过去两年持平,但我相信到年末这一数据会高于过去两年。

  总体而言融资渠道多的龙头房企反而会在这场恶战中不战而屈人之兵,但总体房地产投资增速继续回落的概率还是很大的。

  关于未来楼市的走向,我在此前的文章中说的比较明白,上半年楼市数据出来后并没有感到太多意外,不过定向调控的力度却有点超预期,但我想这对于楼市来说并不是坏事,出来混总是要还的,不是吗?

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