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皇庭国际:正式告别房地产属性商业之路待摆脱

  转型商业不动产多年的皇庭国际(000056.SZ)终于正式去掉了房地产属性。

  近日,皇庭国际发布公告称,公司所属行业分类已从房地产业变更为商务服务业。

  对于这一变更依据,皇庭国际解释称,据2018年年报,商业运营服务的营业收入已占总营业收入的52.96%,为公司营业收入的主要来源。根据《上市公司行业分类指引》的相关规定,当公司某类业务的营业收入比重大于或等于50%,则将其划入该业务相对应的行业。

  虽然此前的主营业务为商业地产开发运营,但自2009年开发并运营的大型购物中心深圳皇庭广场竣工后,皇庭国际就再无地产开发业务。

  转型多年,中间又拓展过类金融业务,但从目前的局面看,皇庭国际还是决定走商业不动产运营服务这条主路。

  皇庭国际前身深国商,创建于1983年,由经营零售商业起步。1993年改组为股份公司,成为深圳本地唯一一家零售商业类A+B股上市公司。

  随着百货业发展式微,深国商加快退出,向现代商业地产转型。2002年,深国商地产业务旗下主要运作平台——融发投资,在深圳福田CBD以约4000万元拿下一宗面积逾4万平方米的商业用地,也就是如今的皇庭广场。

  不过,这一项目最初被命名为晶岛国际购物广场,计划2003年1月动工,2005年1月竣工。但在经历资金面巨大压力、工程烂尾、股权之争等一系列波折后,这一项目被搁置了10年。

  深国商上市后一直存在股权分散的问题,前两大股东特发集团、战略投资者和昌父子持股比例相近,都在13%左右。2008年,深国商又被茂业系举牌,与和昌父子进行了股权大战,后者在2009年彻底退出深国商。2009年前后,郑康豪悄然登场,其通过收购和昌父子此前的股权,一跃超过茂业系成为第一大股东。

  最终,2010年9月,郑康豪在股东大会上正式入主深国商,并成立了新一届董事会。

  但郑康豪的压力也随之而来,据“镁刻地产”记者此前不完全统计,为了开发皇庭广场项目,从2010年到2014年,深国商在四年间的贷款总额超过60亿元,已接近其在2014年初 76.46亿元的估值。且在此期间,由于连续4年净利润为负,深国商已变成*ST国商。

  重重困难下,深圳皇庭广场终于在2013年12月开业,这也是深国商首个开发并运营的大型高端购物中心项目。

  2015年是关键一年,深国商更名为“皇庭国际”,同时开始拓展类金融业务。

  次年,皇庭国际就以股权收购方式成为深圳市同心投资基金股份公司(下称同心基金)第一大股东,同时也控股同心基金旗下小额再贷公司,间接获得小额再贷款等业务牌照。

  彼时,皇庭国际表示,“将申请获取更多金融牌照,致力于成为提供综合金融服务的金融控股公司”。

  直到2018年上半年,皇庭国际继续加大力度发展金融服务业务的战略仍未改变。但在2018年12月,其表示,为了集中资源做好公司主业,计划将同心基金22.34%股份与处于亏损状态重庆皇庭珠宝广场有限公司(下称重庆皇庭) 100%股权进行资产置换。

  在2018年12月的投资者关系活动记录表中,皇庭国际指出,公司金融业务未来将主要围绕和商业不动产运营管理密切的再贷款、直接贷款和融资租赁业务。

  对此,有业内人士告诉“镁刻地产”记者,皇庭国际该次剥离类金融业务还可能与2018年以来监管政策加强和资金的“脱虚向实”有关,彼时部分资本系也正在陆续抛售资产。

  皇庭国际在近日的公告中重申了自身定位,其表示,公司已进行战略转型,业务主要以商业不动产综合运营服务为主,以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式拓展商业不动产运营业务。

  但目前,皇庭国际的主要项目仍然是深圳皇庭广场。该项目在2018年的销售同比达到57.3%,实现租金及物业管理费等收入合计2.89亿元,为皇庭国际贡献稳定的净利润和现金流。

  虽然皇庭国际在全国已落地18个商业项目,分布在珠三角、长三角、西南、中原和西北等地,但华南区仍然是其主要营收贡献力量。2018年,皇庭国际华南地区营收占比为91.29%,华北地区和西南地区占比7.44%和1.27%。

  对于刚坚定转型主路的皇庭国际而言,能否将深圳皇庭广场这一标杆项目成功复制到全国各地甚为关键。

  今年第一季度,皇庭国际实现营业收入2.18亿元,同比减少1.58%;归属于上市公司股东的净利润4725.06万元,同比减少7.78%。经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额均出现较大幅度下降,分别同比下滑48.61%、131.58%和201.63%,后两者金额也均为负。

  负债方面也凸显压力,皇庭国际到第一季度末的货币资金同比下滑82.56%至2.25亿元,而一年内到期的非流动负债同比增长67.44至10.08亿元,短期借款为3亿元。

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