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《城市房地产管理法》及三次修正草案二审稿的

  建议将第8条应改为:土地使用权出让,是指国有土地所有权人和集体土地所有权人将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家和集体支付土地使用权出让金的行为

  现行法中,除了城市规划区内集体所有的土地是否需要征收为国有土地后才能有偿出让,需按照《土地管理法》第四次修正案执行外,其他条款均不需要修改了。这显然是把一个需要对完全以城市国有土地为基础的房地产管理法的修改问题简单化了。图/视觉中国

  经济学博士,清华大学社会科学学院责任教授、博士生导师、学术委员会副主任、理论经济学科负责人、政治经济学研究中心主任,经济管理学院学位委员会委员。美国哈佛大学肯尼迪学院富布赖特访问学者,享受国务院政府特殊津贴。主要从事价值和收入分配理论、地租理论以及土地制度和城市化问题研究。

  【财新网】(专栏作家 蔡继明)《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)于1994年7月5日公布,2007年8月30日第一次修正,2009年8月27日第二次修正。总体上看,该法完全是以城市土地单一国有制为基础的,所涉及的完全是城市国有土地上的房地产开发问题。2018年《土地管理法》第四次修正案(草案)提交全国人大常委会审议,国务院同时也提交了《城市房地产管理法》第三次修正案(草案),但是后者只在现行法第九条“城市规划区内集体所有的土地,经依法征收为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让,”后面加了一句“但法律另有规定的除外”。这就是说,现行法中,除了城市规划区内集体所有的土地是否需要征收为国有土地后才能有偿出让,需按照《土地管理法》第四次修正案执行外,其他条款均不需要修改了。这显然是把一个需要对完全以城市国有土地为基础的房地产管理法的修改问题简单化了。根据笔者对《土地管理法》及其第四次修正案(草案)二次审议稿的修改建议,《城市房地产管理法》(以下简称现行法)及其第三次修正案(草案)二次审议稿(以下简称审议稿)亦应做如下相应修改。

  1. 现行法第二条第一款:在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。

  随着集体建设用地入市或已经入市,此款应改为“在中华人民共和国城市规划区所有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。”

  第三款:本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

  此款应改为:“本法所称房地产开发,是指在依据本法取得建设用地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”

  2. 现行法第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是,国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

  此条应改为:“国家依法实行土地有偿、有限期使用制度。但是,国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权以及集体土地所有权人自行决定无偿分配给集体所有制成员宅基地使用权的除外。”

  3. 现行法第六条为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。

  此条应改为:“为了公共利益的需要,国家可以征收城镇内的集体土地和收回国有土地使用权,对被征地所有权人以及被收回国有土地使用权人连同原建设用地上的建筑物和拆迁安置等,一并依法给予公平合理补偿。维护被征收土地所有权人和被收回土地使用权人的合法权益。具体办法由国务院规定。”

  4. 现行法第八条土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

  此条应改为:“土地使用权出让,是指国有土地所有权人和集体土地所有权人将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家和集体支付土地使用权出让金的行为。”

  5. 审议稿第九条城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让,但法律另有规定的除外。

  此条应改为:“城市规划区内的集体所有的土地,在符合土地利用规划和用途管制的情况下,其土地使用权可有偿出让。”

  6. 现行法第十三条第三款 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

  此款可改为:“采取双方协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”

  8. 第十五条第二款 土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

  此款应改为:“国有土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与国有土地使用者签订;集体土地使用权出让合同由集体经济组织或村民委员会与集体土地使用者签订。”

  9. 现行法第二十条国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

  此条应改为:“土地所有权人对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要或集体经济组织建设公共设施等的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”

  10. 现行法第二十二条第二款 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

  此款应改为:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家或集体无偿收回。”

  11. 现行法第二十三条第一款 土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

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