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房地产周期的拐点是否已经到来

  不止是房地产信托,对房地产企业的开发贷、内债外债、私募基金等融资手段的强监管也已经开始。从房地产的开工、施工、竣工三个阶段看,拐点也大体到来了。而与房地产高度正相关的诸多行业也已经或者将陆续出现拐点,进入价跌量缩的下行周期

  总而言之,如果房地产周期的拐点真的到来,那将会是一个社会财富重新分配的过程。图/视觉中国

  【财新网】(专栏作家 康水跃)近期大量房地产企业破产消息一时间传遍大江南北,消息称截至7月24日,今年全国宣告破产清算的房地产企业已达274家。到了7月28日,我到人民法院公告网一查,又多了4家,达到278家。本来,房地产企业破产清算年年都有,没有必要大惊小怪。过去20年,业界几乎每一次看空房地产行业的时候都被无比韧性(任性)的房价无情打脸。我这里不谈房价,谈的是产业。

  但是,如果今年破产的数量比去年多很多,那说明房地产企业的日子确实难过了。为了作数据确认,我一页页翻看并做统计,发现2018年全年房地产企业破产总数是458家。如果把时间统一到7月28日,则有198家。也就是说,今年至今累计同比增长了40.4%,按此估算,2019年全年下来房地产企业破产数量十之八九是要超过600家。

  要知道,全国在册的房地产开发单位一共6万多家,其中广东8200家、山东7100家、江苏6500家、浙江6300家、河北3300家、福建3200家、上海2600家、北京2400家,这几个地方就有4万家。我们所熟悉的头部企业无非就是恒大、碧桂园、万科融创保利中海绿地华润、龙湖、华夏幸福招商局蛇口等,中小房企太多太分散,赛道太拥挤。

  按上述破产速度,明年会有超过1000家消亡。难怪黄奇帆判断说今后十几年中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。如果从资金端掐死的话,那简直就是房地产行业的“供给侧改革”,百分之六七十的产能出清掉最后只剩下屈指可数的企业是完全有可能的。

  房地产信托融资全面暂停的消息也于7月中旬在房地产、金融圈子不胫而走。从数据上看,今年3月份的528亿元新增信托贷款大概率是今年的最高点了,因为监管层勒令要求“三季度房地产信托规模不得超过二季度”。实际上,从2016年起,信托贷款存量规模随着房地产的周期上行而一路狂奔,从2015年12月的5.39万亿元飙升到2018年2月的8.65万亿元,年复合增长率达到惊人的24.4%,远超名义GDP增速和M2增速。这种现象会成为历史。截至7月24日,房地产信托成立规模375亿元,同比下降 21%。

  不止是房地产信托,对房地产企业的开发贷、内债外债、私募基金等融资手段的强监管也已经开始。2019年5月17日,银保监会出台23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。从销售端的监管往资金端转移,从钱袋子直接掐住,这是一个相当强烈的信号。根据克而瑞(CRIC)对95家房企的债券情况的调研数据,2019年下半年到期债券为1700亿元,到2021年将攀升至3000亿元,包括今年在内的两年就是房企的偿债高峰期。因为多数企业的债权期限是3到7年,而2015年正是这轮房地产周期的启动年份,也是房企债券的密集发行期。5月31日之后监管部门开始限制部分房企发行债券及ABS产品,6月份以来全国境内地产负融资额。7月12日,发改委要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。对于中小型房企,高昂的融资成本制造了高昂的待偿利息,而销售端如果不通畅,那资金链断裂破产清算是分分钟的事情。

  从数据上看,从亚洲金融危机之后,房企资金来源中的国内贷款从2000年起累计同比增长一路高升,2003年竟然达到63.5%,此后20年高点逐年降低,2006年是56.6%,2009年是53.0%,2017年在6月份达到最高点22.1%,2019年6月份是8.4%,应该也是未来一段时间的高点或次高点。长期看,国内贷款的增速中枢与名义GDP增速趋同才是健康的经济状态。

  以上分析了信托、债权、银行贷款三种融资来源,而对于不同资质的房企,融资结构大不相同。一类房企由大型央企、国企以及低杠杆民企构成,他们的银行贷款占比普遍在60%以上,融资成本一般低于5%,基本不受非银渠道收紧影响,这类企业主要包括保利、中海、华润、招商、保利、万科、龙湖。二类房企都是些中型的央企、国企、低杠杆民企,包括绿城建发、碧桂园,它们的银行贷款占比通常低于50%,融资成本通常高于6%。三类房企包括高杠杆的大型民企以及中小型国企,比如融创、恒大、华夏幸福、泰禾,它们对信托、发债等非银融资渠道依赖程度高,而银行贷款通常低于30%,综合融资成本通常高于7%。四类、五类、六类房企通常已经不在银行白名单里,融资成本一般高于10%,这类房企的数量有五六万家,占了总数的90%。

  从房地产的开工、施工、竣工三个阶段看,拐点也大体到来了。根据国家统计局的数据,开工面积累计同比在6月份出现明显的向下拐点的是北京、上海、天津、广东、江苏、浙江、安徽、福建、山西、江西、山东、河南、内蒙古、吉林、湖北、湖南、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆、贵州。没有明显拐点的是,不是出现在增速的高位,就是出现在增速的低位:河北,6月份增速在高位17.4%;辽宁,6月份增速在低位1.4%;黑龙江,6月份增速在高位17.8%;广西,6月份增速在高位21.5%;海南,6月份增速在低位-56.5%;重庆,6月份增速在低位0.5%;四川,增速在高位19.7%;云南,增速在高位89.8%;西藏,6月份增速在高位30.2%。出现在高位的都是异常的增速,回落只是时间问题,出现在低位的都是早已从高位回落,没法在6月份再次回落而出现企稳或者反弹。关于竣工面积,按此分析方法也可得出类似的全国大面积出现拐点的结论。而对于施工面积而言,由于施工周期相对较长,拐点的出现会相对滞后一到两季度,应该会在第三季度出现。而与房地产高度正相关的诸多行业也已经或者将陆续出现拐点,进入价跌量缩的下行周期。

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