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中交地产:“扣非”前后的利润变脸

  公司营收同比大幅上升118.8%的同时,归母净利润亦扭亏为盈——相比去年同期的-236万元,本期9083万元的增幅不可谓不大。

  减少非经常性损益金额,加强经营业务净利润水平,应该是中交地产未来扩大盈利规模的方向。但是,中交地产去年同期营收净利润基数较小的问题不容忽视,同时公司扣非后归母净利润约为3978万元,小于5104万的非经常性损益金额,非经常性损益占归母净利润的比例达到了56.2%。这意味着,中交地产主营业务的盈利能力,仍未能撑起“半边天”。

  而回顾去年,尽管中交地产实现了营收与净利的双增长,但在8.1亿元的归母净利润中,非经常性损益所占比例达到了64.7%,为5.2亿元。

  对中交地产非经常性损益金额造成较大影响的,来自于两笔收购——2017年花费6.4亿元收购华通置业,以及2018年花费8.7亿元收购北京联合置业。两笔收购带来的大额非经常性收益,大幅抬升了公司两期内的归母净利润。

  收购华通置业属于统一控制下企业合并的交易,中交地产将华通置业合并日之前的净利润并入到了自己的报表中。

  2015-2017年,此项交易为中交地产带来了0.6亿元、1.6亿元、4.3亿元的非经常性收益,令中交地产2015-2016年的归母净利润数据出现了较大调整,其2015年的归母净利润由2842万元上调至7292万元,2016年的归母净利润由1187万元大幅上调至1.16亿元。公司非经常性损益合计金额占其归母净利润的61.6%、86.2%、73.4%。,这笔交易可以说极大地提升了中交地产的归母净利润。

  2018年,中交地产收购北京联合置业的合并交易再次进行了追溯调整,但对公司2016-2017年归母净利润的影响并不大。2016年中交地产的归母净利润由1.16亿元上调至1.4亿元,2017年的归母净利润由6.17亿元下调至5.92亿元。

  该交易同时为中交地产在2018年带来了2.9亿元的非经常性收益,非经常性损益合计金额为5.2亿元,占归母净利润64.7%。

  从2017年开始,在中交地产的非经常经损益中,另一笔非经常收益的占比开始逐步增加,即来自于公司对非金融企业收取的资金占用费。

  对非金融企业收取的资金占用费,是企业之间的拆借费用,本质上是资金利息。即其他非金融企业向中交地产提出借款需求,中交地产收取资金的利息,再形成收益。这属于中交地产将央企资金和资源变现的行为,与其主营的房地产开发业务无关。

  这笔在2013年还不起眼,且在此后连续三年没有出现的项目,在2017年为中交地产带来了0.7亿元非经常收益,2018年更是达到了2.9亿元,甚至超过了公司扣非后主营业务的净利润。

  在中交地产扣非净利润规模依然较小的情况下,看似是权宜之计的资金占用费开始作为“常态”出现,说明这一能为中交地产带来不菲收益的项目正在成为公司未来盈利的长久之计。2019年一季度,中交地产再次收取了7280万元的资金占用费,且又一次高于扣非后主营业务的净利润,似乎意味着中交地产“扣非”前后比例的再次失衡。

  尽管中交地产在2018年年报中表示自身业务的规模效应已初步显现,但主营业务扣非后净利润远低于非经常性损益金额这一问题依然没有解决,归其原因,前期储备项目较少是关键所在。

  2015年,中交地产的储备项目不过才7个,在售项目仅5个,直到2017年才有所改观,公司的储备项目增加到了23个。

  2016-2017年,中交地产的土储面积增幅在240万平方米左右,2018年这一数字为434万平方米,公司的土储成功突破千万,储备项目增加到了44个。

  2018年期末,在中交地产储备的44个项目中,有14个属于非并表的跟投项目。与收取资金占用费相同,这一出资但不接管开发的行为亦属于将央企资金变现,赚取投资收益对中交地产经营规模的帮助并不大。

  在中交地产拥有的30个并表项目中,仅有4个新项目在年内开工,另有6个待建项目,8个2017年开工的项目,以及12个2017年以前就已开工的老项目。新开工项目较少意味着,中交地产未来利润的增幅将主要依靠12个较新项目的销售结转,但大部分2017年开工的项目将于2019年年内竣工。

  此外,尽管中交地产背靠中交房地产集团,有获取低成本土地的优势,但在公司的2019年预算报告中,还是将2019年的预计毛利率下调了6.2个百分点至24.6%。

  不过,中交地产在长沙与重庆的中交公园项目,与南京的中交·荣域项目,都属于规模较大、工期较长,有较大增量空间的优质项目。虽然依靠吃这三个项目的“老本”,能令中交地产过上一段滋润的日子,但要令经营规模更上一层楼,中交地产还需要更多的土储面积、加强开发能力,以及去化的速度。

  另外值得一提的是,中交地产近两年在主营业务布局上的突破,还是更依赖于收购华通置业与北京联合置业的两笔交易。

  收购华通置业,为中交地产带来了三个新项目,分别位于武汉、宜兴和大丰,正是当期公司部分新进入的城市。在这三个项目中,两个已竣工,一个接近竣工,这意味着中交地产不需要再做额外的投资,反而用较低的对价购买了能产生较高价值的项目。

  当期,这三个项目即产生了5.7亿元的预售额,结转面积达到了15.7万平方米,占当期总结转面积的31.2%。

  收购北京联合置业,让中交地产新进入杭州、石家庄、青岛等地,获取四个项目。其中三个项目开工时间较早,在当期产生了8.9亿元的预售额,另有一个处于在建状态。

  中交地产为2019年定下的扣非后归母净利润预算是4.1亿元,相比于去年2.9亿元的扣非净利润,增幅不小。

  不过好消息是,中交地产在去年期末账龄超过一年的预收房款项目中,有三个项目将于2019年上半年竣工,将有约36亿元的预收款在项目交付后结转。

  是小富即安还是更进一步,未来中交地产扣非前后的净利润孰轻孰重还暧昧难判。返回搜狐,查看更多

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