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李湛:近期房地产调控政策的4大变化

  在前期货币政策宽松的助推之下,房地产过热的苗头日益明显,引起决策层的高度关注。随后,年初多次重大会议已经淡出多时的“房住不炒”基调,在近期的高层会议上被反复强调,房地产市场的未来走势因此面临新的不确定性,引发各界广泛关注。

  2019年春节后,一二线城市楼市迅速回暖,出现房地产“小阳春”现象:销售方面,一二线城市需求筑底回暖,交易量迅速回暖;房地产投资方面,新开工和施工投资助推总投资增速创新高,虽然全国土地投资总量仍在底部徘徊,但部分热点城市出现“抢地大战”和“地王”现象。在前期货币政策宽松的助推之下,房地产过热的苗头日益明显,引起决策层的高度关注。随后,年初多次重大会议已经淡出多时的“房住不炒”基调,在近期的高层会议上被反复强调,房地产市场的未来走势因此面临新的不确定性,引发各界广泛关注。以下是我们的四点看法:

  第一,稳增长驱动之下,1-3月楼市出现监管真空期,资金面、需求面的改善使楼市出现“金三银四”小阳春,销售量价底部修复。市场逐渐形成监管放松的预期。一方面,一二线年的严调控,需求被抑制;另一方面,经济下行压力之下,货币政策趋于宽松,全国首套平均房贷利率连续4月回调,今年房贷利率改善。叠加部分政府边际放松楼市调控政策,一二线月集中释放,商品房市场一转春节前的冷清状况,在春节后立刻火热起来。一二线城市商品房销售的触底回暖,助推部分热点城市土地市场火爆。房企在一二线城市开启抢地补库存,三四线城市加快开工、施工抢销售。虽然全国土地成交量仍处在底部徘徊,但部分城市土地溢价率已经率先回暖,数据显示,100大中城市土地溢价率由2月的9.59%突然提升至3月20.31%、4月的23.55%,远高于去年至今年2月10%左右的溢价率。此外,南京、杭州、苏州、无锡、常州、西安、合肥、郑州等城市近期高价地、“地王”开始频现。市场逐渐形成调控放松的预期,进一步助推房价、地价快速上涨。

  第二,年初以来的政策走势和近期的政策风向表明,调控政策目的仍是房住不炒框架下“稳”房地产。即使前期为了短期保增长,也仍需要在这个“稳”的大框架下。这一轮地价上涨,尚未蔓延至商品房市场,便迎来严监管,是各界对未来房地产政策走向关注的焦点。4月19日政治局会议时隔半年多以后再提“住房不炒”,自然资源部对去周期长的城市暂停供应住宅用地,住建部对房价、地价波动幅度较大城市进行预警提示。结合4月初2019年城镇化政策看,全国部分城市去库存的压力依然存在,土地市场火爆和地价过快上涨是不健康的现象。尤其是在市场尚未完全回暖、企业和居民杠杆率较高的背景下,高地价对库存去化、房企资金链形成较大压力。因而,地产过热苗头初现之时,决策层便明确表态调整调控力度。

  第三,从2016年9.30新政实施以来的调控逻辑看,房住不炒、因城施策仍是未来的政策基调,着眼于既防止房价大起大落,也要防止地方政府土地金融链条崩断,稳住房价慢慢熬的逻辑已经越发清晰。在这个大逻辑下进行分析,经济下行压力显现时,楼市销售遇冷,土地流拍频频发生。与此同时,地方政府的基建支出和还债压力持续存在,1-3月期间的调控空窗期仅仅是短期托经济的维稳之举。近期重新祭出“房住不炒”表明决策层的态度并未改变。一旦经济企稳迹象显露,近期房市回暖明显而土地涨价势头刚出现且尚未明显蔓延至商品房市场时,调控政策便很快跟上。这表明高层对房价过快上涨的容忍度较低。站在更高的角度看,如我们前期的一贯观点,防止资金过度涌向房地产进而对实体经济尤其是高端产业部门造成过度挤压,对于中国经济的转型是有利的。近日的美国对华的贸易谈判极限施压也时刻警醒决策层,发达国家整体的围堵是长期的,中国迫切需要依靠高科技推动经济转型升级。所以,纵容资金宽松热炒房地产的大行情时期可能也已经过去,稳住房价慢慢熬的逻辑愈发清晰了。

  第四,从政府部门前期对房企融资的松绑可以看出,政府对地产龙头企业们整体上没有严厉整顿的意思,更像是敦促房企回归可持续经营的常规轨道。行业龙头的整体风险应该可控的。目前相对宽松的资金和政策环境是房企降杠杆、优化财务结构的好时机。2019年-2021年是地产商还债的高峰期,大部分龙头房企开始主动降杠杆,这对房企财务健康是较好的信号。从这个角度来看投资机会,估计多数龙头房企的整体资质仍然是没有问题的,其股票和债券的投资价值仍在。而对于个别逆势加杠杆来冲业绩、试图大幅提升其行业排名的房企,则应注意其财务的可持续性。

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